Экономисты уверены, что поддержка государства спасет рынок жилья

Вчера эксперты РЭУ им. Г.В. Плеханова обсудили ценовую ситуацию по жилой, коммерческой (офисной, складской) и загородной недвижимости и представили прогноз развития рынка недвижимости осенью 2015 и первой половины 2016 года.

Как отмечают эксперты РЭУ им. Г.В. Плеханова, «в начале 2015 года, после декабрьско-январского валютного шока, настроения в правительстве РФ, у предпринимателей, населения были крайне пессимистичными. К маю 2015 года состояние финансово-экономической сферы в РФ стабилизировалось.

С одной стороны, статистика первого полугодия удручающая: в мае 2015 года по сравнению с соответствующим периодом 2014 года диагностировали спад в промышленности (-5,5%), строительстве (-10,3%), оборотах розничной торговли (-9,2%), грузообороте транспорта (-4,1%), в реальных располагаемых денежных доходах населения (-6,4%), реальной зарплате (-7,3%) и т.д. При этом экономическая активность продолжает снижаться: ВВП во втором квартале упал сильнее, чем в первом, потребительская и предпринимательская активность продолжает оставаться на низком уровне, загрузка производственных мощностей и рабочей силы уменьшается. С другой стороны, многие аналитики надеются на начало роста в 4 квартале.

Тем не менее, ближайшие 3-5 лет выход России на новую траекторию роста крайне маловероятен и может стать следствием либо появления новых факторов роста (таких как человеческий капитал), либо повышения качества существующих факторов, что возможно лишь за счет проведения серьезных структурных реформ экономики.

В мае 2015 года Минэкономразвития РФ опубликовало обновленные сценарные условия и основные параметры прогноза социально–экономического развития РФ. В прогнозе рассматривается не только «базовый» (который будет заложен в основу бюджетных проектировок), но и «оптимистический» варианты развития экономики РФ на ближайшую трехлетку. В августе, после нового падения рубля, появился и «консервативный» сценарий.

На основании приведенных данных эксперты РЭУ им. Г.В. Плеханова сохраняют «пессимистический» сценарий прогноза макроэкономических показателей, принятый для расчетов по модели развития локального рынка жилой недвижимости в июне 2014 года.

Расчет долгосрочного прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы в июне 2014 года показал, что в 2015-2016 годах произойдет переход рынка в состояние рецессии: снижение спроса ниже объема предложения, уменьшение объемов строительства, предложения, поглощения и цен. В 2017-2018 годах – кризисное падение этих показателей. С 2019 года ожидается начало восстановительной стадии рынка.

В прогнозе подчеркивалось, что в краткосрочном периоде на фоне политических и макроэкономических событий склонность населения к инвестициям в жилье в 2014-2015 году может даже вырасти. Но с учетом негативного прогноза динамики доходов населения, а также возможного повышения стоимости кредитования застройщиков и населения, на ближайшие два года прогнозировалось снижение, а в 2018 г. - падение спроса. Застройщики будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, поведут более консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные объекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты. Через два-три года это отразится в уменьшении объемов ввода жилья.

По словам профессора РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, «фактическое состояние рынка жилья до ноября 2014 г. соответствовало прогнозу, но в декабре по известным причинам произошел скачок спроса и цен (цены от декабря 2013 года выросли в Москве с 7,3% в ноябре до 11,4% в декабре - вровень с инфляцией). Эксперты и аналитики рынка предсказывали, что в первые месяцы 2015 года произойдет обвал спроса на рынке жилья, и начнется снижение цен. Однако рост цен в большинстве городов выборки продолжился. Очевидно, мы недооценили объем денег на руках у населения. Но в марте-апреле последействие декабрьского шока практически прекратилось, и цены начали снижаться. Исключение составляет вторичный и первичный рынок Московской области и Петербурга и вторичный рынок Москвы, где цены в июне-июле стабилизировались. В других городах отмечается постепенное снижение цен на вторичном и, особенно, на первичном рынке».

В результате весеннего и осеннего всплеска активности рынка по итогам 2014 года был зарегистрирован рост оборотов рынка, объемов ввода жилья. Рынок жилой недвижимости оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста.

Но кризис начинается не с падения цен, а с падения объемов продаж, что и началось с января 2015 г. По прогнозам экспертов РЭУ им. Г.В. Плеханова, в 2015-2016 гг. рынок жилой недвижимости ожидает рецессия. По словам Геннадия Стерника, «объем спроса на рынке жилой недвижимости падает, но все ещё остается выше объема предложения. Кроме того, в первом полугодии этого года цены росли, поэтому сегодняшнее снижение не очень заметно. В 2016 году снижение цен станет заметнее, а в 2017-2018 году рынок ожидает кризис. В 2019 году ситуация стабилизируется, и в 2020 году мы прогнозируем начало восстановления. В любом случае сильного обвала рынка я не ожидаю. Рынок жилой недвижимости – один из самых устойчивых за счет поддержки государства».